Mythe: l'accession à la propriété

Une autre idée bien ancrée dans l'esprit de plusieurs, c'est que l'immobilier, ce n'est plus "achetable", que les prix des logements ont atteint des sommets tels que l'accessibilité à la propriété est compromise. Et que, surtout, tout était tellement plus facile il y a 30 ans, à l'époque où une maison valait 50 000$.

Vraiment? Si vous achetez votre maison ou votre appartement comptant, c'est vrai, mieux valait vivre en 1980. Si vous êtes toutefois comme la grande majorité et devez souscrire à une hypothèque, rien n'est plus faux.

Tout d'abord, voici le prix moyen des logements au Québec depuis 1980:

C'est vrai. Le prix moyen des logements au Québec a augmenté d'environ 50 000$ en 1980 à un peu plus de 250 000$ en 2011. Soit une augmentation de 500%.

Évidemment, sur cette période, le revenu des familles a également augmenté, mais à un rythme beaucoup plus lent, vous vous en doutez. De sorte que le ratio du prix des logements sur le revenu après impôt des familles a presque doublé. En 1980, le prix d'un logement représentait 2,8 fois le revenu moyen des familles québécoises. En 2011, ce ratio était de 4,8.

Mais voilà. Qui achète une maison, un appartement, comptant? À peu près tout le monde finance l'achat d'un logement en souscrivant à une hypothèque. Et les taux hypothécaires, eux, ne sont plus les mêmes qu'autrefois. D'un sommet de 19,0% en 1981, le taux des prêts hypothécaires (hypothèque fermée, 5 ans) était de 4,6% en 2011.

Vous croyez que c'est marginal comme facteur? Et bien, pas tellement. Sous une hypothèque de 25 ans à 5%, vous paierez en intérêts environ 75% la valeur du prêt, en plus de rembourser le prêt lui-même. Avec un taux de 10%, on parle alors de 168%. Et avec un taux de 15%, on est rendu à environ 275%. Exprimé autrement, sur un prêt hypothécaire de 100 000$, vous paierez 275 000$ en intérêts (en plus de rembourser le capital de 100 000$).

Ainsi, l'un dans l'autre (la hausse du prix des maisons et la baisse du coût des emprunts), on observe une hausse du coût des mensualités. Mais cette hausse a été moindre que la hausse du revenu après impôt des familles. De sorte que la proportion du revenu allant au paiement de l'hypothèque (capital et intérêts) est moindre aujourd'hui que dans les années 80.

En 1981, en 1982, en 1990, le remboursement de l'hypothèque accaparait 40% du revenu moyen des familles. Ce ratio a ensuite diminué pour atteindre un creux de 22,8% en 2001.

Depuis, il est vrai que ce ratio est reparti à la hausse mais, même 2011, nous sommes encore sous la moyenne des 31 dernières années.

Voilà peut-être pourquoi le taux de propriété des ménages québécois est passé de 56,4% en 1997 à 58,7% en 2007. Chez les 15 à 29 ans, ce taux est passé de 17,7% à 22,5% sur la même période.

Alors, que préférez-vous, mettre 35% de votre revenu sur l'hypothèque (moyenne 1980-1990) ou 27% (moyenne 2001-2011)?

Évidemment, je ne dis pas que la situation actuelle est saine. Les taux sont à des niveaux planchers et de là, ils ne peuvent que monter (quoique cette hausse sera graduelle et "limitée"). Ainsi, plusieurs familles sont vulnérables. D'ailleurs, la question de l'endettement hypothécaire est prise au sérieux par à peu près tous les intervenants concernés (Banque du Canada, gouvernement fédéral et la SCHL, gouvernements provinciaux, banques etc.)

Mais reste qu'aujourd'hui, contrairement à une idée généralement admise, l'achat d'un logement ne pèse pas plus lourd sur les finances d'une famille qu'au cours des trente dernières années.

Ce que sera demain, c'est autre chose.





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